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负面缠身还赔本赚吆喝,大热的长租公寓到底怎么了?

字号+撰稿人:刘志刚 本文来源: 2018-01-30 15:59 我要评论() 收藏成功收藏本文

 

随着租房领域相关政策的陆续出台,长租公寓逐渐成为了巨大的利基市场。对于商机有着敏锐嗅觉的地产开放商、酒店集团、房产中介,以及创业公司们纷纷进场了,在过去的两年时间里,不少公司都拿到了大额投资。进入2018年,自如宣布完成40亿人民币A轮融资,在拿到长租公寓最大一笔投资的同时,也打响了长租公寓领域2018年融资的“第一炮”。

然而不得不说的是,发展太快,往往会遇到各要素不完善的境况。例如刚刚拿到大额投资的自如就被曝出房屋存在装修完成后短时间内就挂牌出租等现象,频现装修材料甲醛超标问题。除此之外,整个行业似乎处于一种“赔本赚吆喝”的境况,目前中国流动人口超过两亿,行业的未来发展前景毋庸置疑。但重模式的生意永远都没有那么容易,而且盘子就那么大,玩家却又那么多。那么这些问题产生的原因是什么?我们又该以怎样的态度去面对目前的“阵痛期”呢?

最小可行产品弊端凸显:缺陷产品导致的负面缠身

风口一直都有,但似乎从来没有像这些年那样影响巨大,从O2O时期的千团大战到近两年共享单车的彩虹大战,都让我们见识到了风口下的“羊群效应”。一旦哪个领域有着切实存在的痛点需要解决,就意味着存在着潜在的商机;如果政治上再有所支持,那么毫无疑问各路玩家都会蜂拥而至。

长租公寓就是这么一个行业,去年的长租公寓市场无疑是大热的。但与此同时很多群租房、“胶囊公寓”、房中房等长期存在的乱象一直没有得到彻底解决,因而为人诟病,除此之外,装修引发的安全问题也成了社会关注的热点话题。

在笔者看来,对于长租公寓公司来说,出租房就是他们提供给用户的产品,如今很多质疑的出现很大程度上是由于互联网2C产品开发的惯性思维弊端。

在产品刚刚问世,2B类项目往往比2C类产品更成功,因为大多数2 B的产品定位、用户需求都非常清晰,可以有针对性的进行相关的产品设计,设计师可以一开始就往正确的方向上使力。而2C类产品不同,因为2C类产品很难有一个“普适”的标准和诉求,产品的受欢迎程度影响因素会有很多,这也是为什么大数据画像描绘存在巨大价值的原因所在。所以说,2C类的产品经理根本就很难清楚产品定位与用户定位。

然而虽说可能很多细节问题都亟待解决,但是商业竞争唯快不破,以往很多“风口”的生长逻辑都是快速铺垫产品抢占市场,占领先发优势。例如共享单车发展初期,ofo的轻模式使得其车子质量、体验等方面一直为人诟病,然而这并不影响它快速抢占市场,抢占用户,到如今已经和摩拜一起几乎平分市场;再比如现在很火的无人货架,有些有限的办公区域甚至有两到三个无人货架,只是一到两个货架+产品+二维码就构成了全部要素,结构已经轻到了极致,其目的就也是为了快速抢占市场,在行业发展后期势必会进行完善和升级。毕竟修修补补,迭代升级已经成为很多2C类项目在野蛮生长过后一直在做的事。

这一时期的产品,被称作MVP(最小可行产品)。硅谷创业家Eric  Rise有一著作名为《精益创业》,书中创造性的提出了“精益创业”这一理念,其核心思想就是在开发产品时先做一个简单的原型,也就是最小可行产品,然后通过测试并收集用户反馈不断进行迭代升级,最终形成了完全适应于市场、被用户广泛接受的产品形态。

长租公寓领域负面缠身的缘由其实正基于如此,因为行业火热,玩家拥挤。尤其是在2017年国内长租公寓更是迎来了大规模发展,知名房产企业纷纷进军长租公寓外,中介机构、国资企业也积极入局,行业的卡位战也在不断升级。这其中的代表包括华住城家、铂涛窝趣、万科铂寓、我爱我家相寓、链家自如、魔方公寓、新派公寓等玩家,包括创业系、酒店系、中介系、开发商系这四大派系。

互联网创业惯性思维下,快速抢占市场成了发展的第一要义,不过对于长租公寓领域而言,其产品的修补时期要提前许多,这主要来源于以下两个方面因素。

第一,行业的兴起本身就得益于政府为推动住房租赁市场发展,持续加码各项鼓励政策,对于行业发展所存在的问题,不少地区都已经进行约束和管控,并加大监管力度提高检测标准。例如去年十月下旬,广东出台了一系列在住房租赁管理多项通知,首次明确住房租赁标准,严禁房中房,胶囊公寓。民生问题永远是大问题,民生问题的出现往往也会演变成舆论关注的焦点,而且行业要发展一定需要合规,在政策的驱动下会倒闭企业进行产品(住房)标准升级。

第二,有些产品可以一边进行市场推广一边进行完善,有些领域却不适合,这也是“MVP”的局限性所在。长租公寓领域才刚刚兴起,尚未实现爆发,然而与此同时出租房装修不环保等问题与人们的身体健康息息相关。装修材料甲醛超标问题不仅违反相关政策要求,更重要的是对用户身体健康造成了威胁,这对企业品牌带来巨大的伤害,而且很难你补,长租公寓市场尚未爆发,这对于刚刚起步的公司来说无疑是巨大的伤害。

因此,对于刚刚起步的长租公寓来说,有缺陷是正常的,重要的是亡羊补牢,及时弥补,毕竟它很难像其它2C类项目,一边发展一边慢慢完善,毕竟如果只是一味的扩张,输了口碑,再好的模式也很难赢得用户的信赖。

蓝海与虚火如影相随:产业延伸不断,但尚未触及根本

前面我们提的是长租公寓行业在发展初期忽视一些问题以致于负面不断,除此之外,长租公寓领域的另一大难题就是盈利。

蓝海与虚火相随,与大风口如影相随的往往是大泡沫。虽说就行业内部而言商业模式有轻重之分,但总体来看还是一个商业模式比较重的行业,呈现出明显的维护成本高、发展成本高、试错成本更高这“三高”特征。

到目前为止,长租公寓领域已经经历了多轮洗牌,这包括GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等多个明星玩家都在激烈的行业竞争中被淘汰出局,而且这份名单在未来还会快速加长。

前面我们提到过,不问盈利、先抢市场是很多长租公寓领域玩家的选择。但盈利问题牵扯到企业的生存,熬得住的就坚持到了现在,熬不住的,就是能走向死亡。

余下的玩家也是痛并快乐的生存着。据有关资料显示,目前市面上很多公寓管理收入占资产服务业务的比重不断上升,但同期资产服务业务的毛利润却在快速下降,假设其他资产服务业务情况不变,我们可以推断出很多长租公寓业务是一直处于亏损状态。

行业大热却不赚钱,在笔者看来这主要基于以下几个方面:

1.行业集中度偏低,行业处于抢占市场份额的起步阶段。例如之前千团大战、外卖大战、出行大战等,前期都是赔本赚吆喝,价格战是常见的玩法。待到整个市场做起来,行业也经历多轮洗牌之后,剩余玩家也有了盈利能力。

2.行业门槛高,高额的运营本钱,资产价格高企导致租金回报率长期较低,使得长租公寓拿房成本高,并且企业很难在起步阶段自持物业,不仅是规模扩张很考验入局者的资金实力,活下去与否很大程度上也依赖于资金储备。

3.除了房产系之外,其余国内的长租公寓项目普遍为轻资产形式,即运营者为二房东,与房源业主方签署10-20年不等的租约,经过改造和运营提升租金程度,赚取差价。然而相对于持有物业的成本、房源拓展成本、管理成本、装修改造成本等巨大支出来说,微薄的租金收益无异于杯水车薪,目前长租公寓产品的净利润率仅为1%左右。

为了解决盈利问题,很多长租公寓平台也都不断延伸自身产业链,探索多样化的盈利模式,例如金融服务等。但就目前而言,产业链的延伸并没有触及或者从根本上解决前面的几个痛点,整个行业的阵痛期依旧没有过去,毕竟产业链延伸项目的利润与市场规模直接挂钩,那么问题又再一次回到了长租公寓本身上来了,还得从行业本身下手才是真正的治本之策。

由此可见,长租公寓的资产收益低,回报周期长,而融资成本却极高,这在很大程度上限制了企业快速做大的可能性,这也是目前长租公寓领域所有玩家面临的共同难题。激烈的竞争必然会导致部分企业出局,据业内人士透漏,长租公寓前期投入资金较大,实现盈利至少需要5年以上,长租房盈利难得问题由此可见一斑。

对于房产系和中介系来说,自身实力雄厚,而且业务多元化,可以拿别的部门的盈利来弥补长租公寓的亏损,毕竟长租房市场赔钱也只是暂时的。

然而对于创业系来说就比较难了,如何保证自己可以不断得到资本输血,如何能扛得住烧钱大战,这都是摆在创业系企业面前的问题。为此,必须加大产业链的延伸力度,这不仅是像投资人证明自己平台的需要,也是保证生存的必需品。

当然了,在洗牌与突破中,行业也在不断成长。但要彻底解决问题,还得静待野蛮生长结束,整个行业回归理性,真正实现规范化、标准化。对于各路玩家来说,现在要做的就是从模式创新、差异化的服务出发,强化管理、筛选和安全监管系统。打破行业同质化,寻求自身差异化竞争优势,为一系列大品牌牌和格局的重新排列,到那时,整个行业也将云开雾散,能够坚持到最后的玩家也将瓜分这万亿租房市场所带来的红利。

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